相続したが・・建替えできない不動産　袋地

本日は相続した不動産の中でも袋地の処分についてのコラムです。

　両親や祖父母が建築した当時は法に適合していたが、現在の建築基準法及びその関係法令に抵触する不動産。建築基準法令の改正前の建築物は、現行の法令に適合していなくとも遡及適用の緩和措置によって存続しています。
しかし増築・改築・大規模修などをしようとするときは現行の法令に適合させなければなりません。
それだけでも工事費用がかさむことがあり得ますが、更に大きな問題は土地です。
特に土地が接道義務を満たさないときには、そのままでは建築物を建てることができません。
売却が困難になり、売却価格も下がります。

留意点１）
建築基準法の遡及適用の緩和措置は、管理不全不動産の問題とは別のものです。

留意点２）
一定範囲内の増築は可能です。
“事前に”行政に確認しましょう。

（用語）
・袋地とは：周囲を他の土地に囲まれ、公道（建築基準法上の道路）に接していない土地。
・囲繞地とは：袋地を囲んでいる土地。
・接道義務とは：建築法第４２条に規定される道路（幅員４メートル以上）に２メートル以上の間口で接する義務。

〖相続後の処分〗
最もよくあるケースが接道義務を満たさない土地です。

（参考）建築基準法 （敷地等と道路との関係）
第四十三条　建築物の敷地は、道路（かっこ内省略）に二メートル以上接しなければならない。

留意点３）
　現実の通行のためには囲繞地通行権（民法第210条）がありますが、囲繞地の所有者との間で通路の利用方法や通行料でトラブルになることも多く、地役権等の設定がないまま、好き勝手に通行できるものではありません。
長年にわたって継続して通行して時効取得により通行する権利が発生することもありますが、その場合でもその隣地に損害が最も少ない方法でなければならない等、規定が複数あります。

袋地の利用・処分

袋地を相続したが自分には不要な場合、どのように解決、処分すればよいのでしょうか。
１．最初に下記の点を理解しましょう。
（１）上の図で、通行を許可する土地を“承役地”といいます。
袋地であるため通行する許可が必要な土地を“要役地”といいます。
承役地の所有者としては、通行する地役権を設定するとそこに工作物を建てられず、売却するにも評価額が下がります。
（２）通行の内容も、徒歩だけなのか、自動車なのか、工事をするならば工事用重機なのか、さまざまなパターンがあります。
通行の時間帯も限定するケースがあります。

２．選択肢１
通行地役権設定契約を締結する。　
囲繞地通行権と、通行地役権は別のものです。
通行地役権は要役地所有者と承役地所有者の間の合意で契約を締結します。
その内容は両方の土地の登記簿乙欄に登記することができます。
登記することで第三者への対抗要件となります。

３．選択肢２
承役地全体またはその通行に必要な部分を購入する。
通行部分だけを買い取ったときは、分筆する必要がありますので、土地家屋調査士の費用も想定しておきましょう。
また、自分の土地と承役地の通路部分を交換することも可能です。

４．選択肢３
実務で経験することがあるのは、隣地（囲繞地）の所有者に袋地を売却するという方法です。
隣地の所有者が所有土地を広げたいと考えているなど、タイミングが合えばスムーズな方法です。

相続発生前に、隣地との付き合いがあるうちに、家族と協議し方針を決めておくことが肝要と思います。
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